Przeprowadzka

Wspólnota od postaw

Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Obejmuje ona zarówno lokale mieszkalne, jak i użytkowe – niezależnie od tego, czy są wyodrębnione, czy nie (np. gdy należą do gminy).

Wspólnota mieszkaniowa powstaje automatycznie, z mocy prawa, w momencie gdy zostanie ustanowiona odrębna własność przynajmniej jednego lokalu w danej nieruchomości.

Wspólnota jest uprawniona do samodzielnego działania w obrocie prawnym oraz do nabywania praw, zaciągania zobowiązań oraz występowania przed sądem jako strona – zarówno jako powód, jak i pozwany. Nie ma jednak osobowości prawnej, lecz jest jednostką organizacyjną.

Mała i duża wspólnota mieszkaniowa – kluczowe różnice w podejmowaniu decyzji

Ustawa o własności lokali w art. 19 wprowadza podział wspólnot mieszkaniowych na tzw. małe i duże. Kryterium tego podziału jest liczba lokali znajdujących się w nieruchomości, zarówno wyodrębnionych, jak i niewyodrębnionych. Z małą wspólnotą mamy do czynienia wtedy, gdy w budynku znajdują się nie więcej niż trzy lokale. Rozróżnienie to ma duże znaczenie praktyczne, gdyż w małych i dużych wspólnotach odmienne są zasady zarządzania nieruchomością oraz podejmowania decyzji.

Mała wspólnota mieszkaniowa funkcjonuje na zasadach współwłasności, określonych w Kodeksie cywilnym, w szczególności w art. 197–221. Oznacza to, że w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli lokali. Brak jednomyślności uniemożliwia podjęcie decyzji, a każdy ze współwłaścicieli ma wówczas prawo wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sprawy.

Inaczej wygląda sytuacja w dużej wspólnocie mieszkaniowej. W tym przypadku czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu podejmowane są w drodze uchwał. Co do zasady uchwały zapadają większością głosów, liczonych według udziałów w nieruchomości wspólnej.

Ustawa przewiduje jednak wyjątki od tej zasady. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1, większość udziałów należy do jednego właściciela albo gdy obie te sytuacje występują jednocześnie, możliwe jest wprowadzenie głosowania według zasady „jeden właściciel – jeden głos”. Taki sposób głosowania może zostać zastosowany na żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej jedną piątą udziałów w nieruchomości wspólnej, co wynika z art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali.

Podział na małe i duże wspólnoty ma więc realny wpływ na sposób podejmowania decyzji oraz zakres uprawnień właścicieli lokali. W praktyce często decyduje o tym, czy dana sprawa może zostać rozstrzygnięta większością głosów, czy też wymaga zgody wszystkich właścicieli albo interwencji sądu.

Podsumowując

Mała wspólnota mieszkaniowa

Mówimy o niej wtedy, gdy w budynku są maksymalnie 3 lokale (np. 2 lub 3 mieszkania).

Jak to działa w praktyce:

Duża wspólnota mieszkaniowa

Powstaje, gdy w budynku są co najmniej 4 lokale.

Jak to działa w praktyce:

Sposoby sprawowania zarządu nieruchomością wspólnoty mieszkaniowej

Zgodnie z ustawą o własności lokali nieruchomość wspólna musi mieć osobę odpowiedzialną za jej zarządzanie. Ustawa nie zostawia tu dowolności, tylko wyraźnie wskazuje, w jaki sposób ten zarząd może być sprawowany.

Podstawowym i najczęściej spotykanym rozwiązaniem jest tzw. zarząd właścicielski. Oznacza to, że właściciele lokali wybierają zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Taki zarząd prowadzi sprawy wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz, czyli podpisuje umowy, kontaktuje się z urzędami, zleca remonty czy pilnuje bieżących spraw budynku. Ustawa mówi wprost, że zarząd może być jednoosobowy albo wieloosobowy i wcale nie musi składać się wyłącznie z właścicieli lokali. Kluczowe jest to, że zarząd działa w granicach tzw. zwykłego zarządu samodzielnie, natomiast przy ważniejszych decyzjach, które wykraczają poza codzienne funkcjonowanie nieruchomości, musi mieć uchwałę właścicieli.

Drugim sposobem jest powierzenie zarządu w drodze umowy. W praktyce wygląda to tak, że właściciele decydują, iż nie chcą powoływać własnego zarządu, tylko oddają prowadzenie spraw wspólnoty profesjonalnemu zarządcy albo firmie administrującej nieruchomościami. Ustawa dopuszcza takie rozwiązanie i wskazuje, że zakres uprawnień takiego zarządcy wynika z umowy. To bardzo ważne, bo to właśnie umowa określa, co zarządca może robić sam, a w jakich sprawach musi pytać właścicieli o zgodę. W tym modelu nie stosuje się przepisów o zarządzie wspólnoty w klasycznym rozumieniu, bo całość zarządzania opiera się na postanowieniach umownych.

Trzecim, zdecydowanie najmniej pożądanym sposobem sprawowania zarządu jest zarząd przymusowy. Ustawa przewiduje go na wypadek, gdy we wspólnocie nie da się normalnie funkcjonować. Chodzi o sytuacje, w których nie ma zarządu, zarząd nie wykonuje swoich obowiązków albo konflikt między właścicielami jest tak duży, że paraliżuje podejmowanie decyzji. Wtedy każdy z właścicieli może zwrócić się do sądu, a sąd może ustanowić zarządcę przymusowego. Taki zarządca działa pod kontrolą sądu i ma znacznie większą samodzielność niż zwykły zarząd wspólnoty, ale jednocześnie oznacza to ograniczenie wpływu właścicieli na bieżące sprawy nieruchomości.

W skrócie ustawa umożliwia wspólnocie wybór między samodzielnym zarządzaniem, powierzeniem zarządu profesjonaliście albo, w sytuacjach kryzysowych, oddaniem spraw w ręce sądu. Każde z tych rozwiązań jest legalne, ale każde ma inne konsekwencje dla właścicieli lokali.

Czynności w ramach zwykłego zarządu lub wykraczające poza jego zakres

Ustawa o własności lokali nie wskazuje wprost, jakie czynności mieszczą się w zakresie zwykłego zarządu. Wskazuje się jedynie, że czynności te podejmowane są przez zarząd wspólnoty samodzielnie. Do wykonania czynności przekraczających zwykły zarząd wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały, w której udziela się zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianym.

W szczególności jako czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością ustawodawca uznaje te opisane w art.22 ust.3 Ustawy o własności lokali:

Zebrania wspólnoty mieszkaniowej

Zwoływanie zebrań właścicieli to jeden z podstawowych obowiązków zarządu. Wynika on nie tylko z ogólnej roli zarządu, czyli prowadzenia spraw wspólnoty i jej reprezentowania, ale też wprost z przepisów ustawy. Ustawa nakłada na zarząd albo zarządcę ustanowionego na podstawie art. 18 UWL obowiązek zorganizowania zebrania sprawozdawczego, nazywanego potocznie absolutoryjnym, co najmniej raz w roku.

Jeżeli zarząd lub zarządca nie dopełni tego obowiązku i nie zwoła zebrania w wymaganym czasie, prawo to przechodzi na każdego z właścicieli lokali. Innymi słowy, wspólnota nie zostaje z niczym, bo inicjatywę może przejąć właściciel.

Przedmiotem zebrania absolutoryjnego powinny być w szczególności:

Podejmowanie uchwał przez właścicieli lokali

Podejmowanie uchwał przez właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej to po prostu sposób, w jaki właściciele decydują o sprawach dotyczących całego budynku.

Uchwały podejmują właściciele lokali, czyli osoby, które mają mieszkania lub lokale użytkowe w danej nieruchomości. Każdy właściciel ma głos, ale nie zawsze „jeden człowiek = jeden głos”.

O czym są uchwały?

Uchwały dotyczą m.in.:

Krótko mówiąc: wszystkiego, co dotyczy wspólnego życia w budynku.

Jak liczy się głosy?

Najczęściej obowiązuje zasada:

W praktyce właściciel większego mieszkania ma większy wpływ na decyzje niż właściciel kawalerki. Można to jednak zmienić, jeśli wszyscy zgodzą się na zasadę „jeden lokal, jeden głos”.

Sposoby podejmowania uchwał

  1. Na zebraniu wspólnoty – klasycznie, ręka w górę lub podpisy,
  2. W trybie indywidualnego zbierania głosów – zarząd zbiera podpisy albo wysyła karty do głosowania,
  3. Tryb mieszany – część głosów na zebraniu, reszta w późniejszym terminie.

Uchwała jest podjęta, gdy zbierze więcej niż 50% udziałów „za”.

Co jeśli ktoś się nie zgadza?

Właściciel, który uważa uchwałę za niezgodną z prawem albo krzywdzącą, może:

Czy trzeba być obecnym?

Nie. Jeśli nie uczestniczyłeś w zebraniu:

Zaskarżenie uchwały

Każdy właściciel lokalu ma prawo pójść do sądu, jeśli uważa, że uchwała wspólnoty jest wadliwa. Może to zrobić wtedy, gdy uchwała jest sprzeczna z przepisami prawa albo z umową właścicieli, gdy narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo po prostu godzi w jego interesy.
Na wniesienie pozwu jest określony czas. Co do zasady wynosi on 6 tygodni. Termin ten liczy się od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli, a jeśli była ona przyjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów – od momentu, w którym właściciel został poinformowany o jej treści.
W trakcie postępowania sądowego uchwała co do zasady obowiązuje, ale sąd ma możliwość wstrzymania jej wykonania do czasu wydania wyroku. Nie dzieje się to automatycznie – zależy od okoliczności sprawy i decyzji sądu.

Podstawowe przepisy regulujące zasady funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej

Warto również zapoznać się z następującymi przepisami: